冯宣：谢谢。先生们，女士们，下午好！请允许我用英语发表论文。

我想跟大家讲一讲促进可持续发展的优先目标，我们要提供给低收入家庭一廉价住房，帮助他们改善自己的生活质量，同时促进香港的可持续发展。

首先我们来看一下背景情况。香港人口达到了690万，有230万个家庭，我们给29%的人口补贴廉租房。另外，还给17%的人口提供有补助的公共商用住房。现在我们来看一下发展公共出租房，也就是廉租房。廉租房的储备有68万套，平均每一户是可以容纳三个人，平均大小是32平米。对大部分的住房来说，每个月的租金是1000港币到2000港币。房租对收入的比例是14.5%，我们的政策目标就是使每个人平均待的是三年。现在我们一共有十万名等待廉租房的申请者，每个月会收到3400封新的申请。在过去53年里我们一直在建设维护和更新我们的廉租房的储备，同时我们还管理住宅的生命周期，因此也认识到可持续住房的重要性。在新千年我们将会提供舒适的住房，能够使这些廉租房的租户能够在这里安度晚年。但是要延长这种住宅的使用期限，就必须要重新维护、修缮，以及缺少资源等等方面的问题，要满足社会的需求，要满足相关这的需求，我们就必须要高效的建设，并且注意保护环境。我们来看一看可持续发展方面比较重要的领域，为了能够组建一个更好的世界，我们把可持续发展纳入到三个领域，也就是环境、社会和经济发展。

当然仅靠我们自己是不行的，我们要充分地发动人民，使公共住房的人和我们一起来实现这个目标。首先来看一看环境方面的可持续发展，因为我们这个建设项目是很大的，因此我们每天的工作都会对环境产生跟大的影响，为此就必须要找到办法改善生活质量，减少我们活动对环境的影响，节约资源，减少污染和浪费。

第二个就是社会可持续发展。我们坚信提供廉价健康、安全的公共住房可以促进社会凝聚力，维护社会稳定和经济繁荣，我们希望能够提供安全、健康、舒适、方便的环境给我们的住户。另外，我们也要给他一些建筑维护和物业管理的人员提供一个良好的工作环境。

我们再来看一看经济方面，成本效益对经济可持续发展是非常重要的，关于建设、设计、运营和维护方面的决定都会对公共财政产生影响。我们在住户的控制与减少，避免廉租房滥用，同时使我们的住房储备不断更新，以减少成本。还有就是要带动人民，这一点是比较困难的工作，我们的方向是比较清楚的，困难也很多，结果也不是很明确，我们就要不断的制订目标，并且持续地经常性检查我们离目标还有多近。当然成功的关键在于对于人民的关注，我们必须要平衡所有人的关心和需要，其中包括用户、租户，还有设计师、项目管理者、学者、立法者、建设和维护专家，合同商、供应商、工人、物业管理者、政府，还有公共事业服务提供商，还有社区人民等等。我们通过最佳做法和促进建设设计方面的改进来说是一个主要的力量。

在这里我想告诉大家，在进行公共住房提供的时候，有三个非常重要的环节，就是设计、建设和居住。我们必须把这三个方面都贯彻为可持续发展的原则。第一个方面就是设计，基本上所有利益相关方都在工作早期，在这个阶段就会参与进来，我们必须要让设计人员和项目管理人员和最终使用人员能够进行协作。因此，我们就引入了一个社区参与计划，这种建筑设计能够满足社区的需求，能够增强他们对于所居住社区的归属感。自从2002年我们就通过了一个普遍设计原则，它要贯彻到所有项目当中，也就是说使人们能够在所居住的地方安度晚年，这样可以维护社区的社会结构，避免将来出现在反工业状况。在2004年，有25个这种楼盘决定要优化他们的环境表现，这是在危气候的研究帮助下进行的。这个研究是在优化建筑的形态、朝向，还有它具体的建设，来充分地运用当地的风，还有自然通风、日照和温度。这样的话居住的人就可以有一个更健康、自然而且节能的生活环境。

此与，我们设计了一个定制的环境友好的预制环境界面，其中包括玻璃窗、窗台等等，都是与建筑的朝向、吸收阳光，还有方向和噪音减少都是有帮助的。在2003年非典爆发的时候，使我们必须要重新考察高层建筑的排水设计，排水系统导致了疾病的蔓延，我们开发了一个普遍的W型排水系统，能够确保我们能够防止在今后出现由于建筑所引起的不良病症。

另外，我们还在努力地使房地产当中有更多的绿色，实际上以前可以进行绿化的空间是非常小的，所以我们就开始进行建筑立面的绿化，屋顶的绿化等。另外还要求学校和社区内的组织来进行树木的培育，所以，我们不仅仅是建造了新的绿地，而且还建造了在当地居民当中对环境的归属感。

对于生命周期成长和生命周期评估的观众是越来越多了，选择不同的材料可能会对建筑环境的影响和长期成本产生一定的影响，我们要用简单的设计和材料，能够有益于环境的保护，我们已经开发了一个软件，来研究新的设计当中应当选用什么样的材料。第二个阶段就是建设阶段。建筑行业是一个三地行业，也就是对危险要求很高，很少有居民欢迎自己周围出现建筑工地，我们激励建筑工人，还有监督商、承包商、供应商、工人等等，尽量减少我们对于环境的影响。另外，还鼓励承包商使用绿色建筑的方案，这样他们可以把这个信息传达给转包商和实际工人。另外我们还有预制机械的建筑方式，这是从80年代初期就开始用了，现在得到了进一步的改进。这个方法可以提高建筑质量和工地安全，减少噪音和浪费。使用大型的钢结构已经减少了木质结构的使用，因此也就减少了在过去20年里头的建筑浪费。比如说在05年，我们就节省了一万八千吨木料。自从05年，我们就开始在所有建筑当中明确，所有的临时地面，还有打幢的合同我们称之为（硬户面）建设。通过这种方法现在我们的工地更安全，尘土更少，而且工人的行为也进一步改善了，他们对于自己的工作也更上心了。

建筑的拆除和打桩的工作通常都是吵而且是很脏的，在04年我们决定使用混凝土压缩机来进行建筑的拆除工作，对于打桩的工作我们要使用液压打桩机，开始使用液压打桩机是在03年的时候，从02年我们就要求建筑商、承包商使用全面的管理计划，要把废料分为惰性和非惰性的物料，而且还要进一步回收，而且还要回收灰水，减少污染。

另外一个是工地安全，其中包括给工人培训，还有安全奖金和卫生计划等，在05年，我们的安全计划是非常好，这种行业是60起事故，在02年的前三个季度，事故率已经降到了每千起11起。另外我们在打桩等活动中举办伙伴合作活动，所有人都非常积极，实现了共同目标，而且通过研讨会还可以加深对彼此问题的了解，更快的解决问题。我们的工作因此也就提高了进度和质量。

另外，我们还保有一个承包商的记录表，这样可以激励他们采取逐步开发自己的最佳做法。有最佳做法的就会优先考虑，比如我们在90年提出一个评估记分表现系统。另外我们还采用了担保最高价格的合同做法，这实际上就是鼓励承包商采用成本效益高的设计。还有绩效节能的单独第三方的审计。对于多层的转包系统，工人是非常容易遭到工资拖欠的影响，06年我们在合同当中就采取了一些措施，确保能够及时给工人支付工作，有专门的劳工专员记录投诉、拖欠的情况。

第三个阶段就是入住阶段。我们的工作在前两个阶段，包括设计和建设，是遇到了很多硬件和合同方面的平衡标准，为了能够实现可持续的居住，最大的挑战是在于要建立一个绿色生活的文化，同我们的访客、员工，还有房地产的经理人，还有绿色团体，我们一起来举办一些教育活动。在05年的时候，我们就开始了一个长期的数据教育计划，称之为房产绿色欢乐计划，针对30个房产项目，在06年拓展到另外60个房产楼盘，他们举办得非常成功，而且逐步提高了廉租房住户对于环境的意识。

另外，我们也鼓励住户能够减少垃圾，在05年到06年，他们每一天制造的垃圾是0.7公斤，而且一年就是0.78公斤。另外，可循环使用的这些垃圾，能回收的垃圾比例也在上升。在公有住房方面的绿化一直是重点，在05到06年，我们种了四千棵树，还建设了一些特别的绿色花园、主题花园，还有植树日。由于出现了很多高密度、高层的公寓楼，这使我们所有的住户必须要维护一个和谐社区，我们组织了清洁社区活动，每年都办，引入了一个标志计划，也就是那些不讲社会公德的住户要被公布出来，比如说违背卫生标准的。自从95年我们就引入了一个房产管理顾问委员会计划，来促进租户在房产方面参与和沟通管理的程度，定期举行会议和发一些新闻邮件，来使住户清楚他们住房的一些情况和本地的房产信息。

另外，我们还提供了一个房产频道，来广播一些节目。这是在每一栋公寓楼大堂里面都会进行相应的播放，一共有50个视频了。还有就是通过定期的客户满意度调查，我们在04到05年有60%的住户都对我们的服务表示满意。

还有一点，要进一步地促进公有住房的储备，为了维护我们老房产的寿命，我们进行了一个健康检查。另外，还对那些40年房龄的屋子进行结构性的检查。只有那些如果维护成本非常高的（房子）才会拆除掉，另外我们制定了整体维护计划，从06年就开始进行光明类检查大使的活动，这些大使要参观所有的住房，包括公寓，研究它们的维护需求，并且立刻进行汇报。这些目标将会在五年规划之，每年都会有逐步的进展，我们会建立一个数据库，来记录每一个廉租房的具体情况，并且相应地加强这方面的研究。

在今后，我认为我们还应该再运用这种科技，切实采取一些步骤，改善住房建设和管理，我们的目标是非常清楚的，但是落实一个全面的政策肯定是要采取更多的努力。

最后，我要强调五个非常重要的驱动力，这对我们的未来是非常关键的。

第一，最高管理层不懈的支持非常重要。第二就是要有足够的预算，同时要能够实现基本效益和钱要能够花到刀刃上。第三个制订清晰的目标，有一定的参数考察目标是否得到落实。第四就是要表明我们是有意愿，有任务和积极性来实现可持续发展的。不光是在经济上，在环境上，社会上，进行绿色住房都是有好处的。但是最主要的还是要确保一个文化上的转变，能够使大家都积极主动地建设绿色住房，因此在这些方面我们还要更有耐心，更相信未来。我们的项目同人民紧密相连的，因此必须同所有的利益相关方一道努力。女士们，先生们，我今天就讲这么多，谢谢！