买房者当下的心态如何？怎样让居者有其屋？适合中国人的房子该是什么样的？前天在苏州举行的中国建筑装饰百强企业峰会上，原建设部副部长、中国房地产业协会会长宋春华作了题为《居者有其屋的中国模式》的报告，为解决这些问题提出了自己的见解。

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小康，重在解决“住”的问题

本次峰会正值党的十七大闭幕。宋春华说，十七大的主题就是一个如何落实科学发展观，建设和谐社会，建设全面的小康社会。小康和解决温饱是不一样的，温饱主要解决的是“衣”和“食”，也就是吃饱穿暖，而小康主要解决“住”和“行”，即买房买车的问题。

现在国内的住房已经从长期的“饥饿”状态走出来，步入到小康的初级阶段，到2006年底城镇人均住房建筑面积为27平方米。宋春华向与会者展示了一份统计数据，从2000年到2006年，全国房地产业连年都有高强度的资金投入，每年的增长幅度大多在20%以上，2003年甚至超过了30%；住宅开发与供应规模巨大，去年商品房竣工面积是5.36亿平方米；百姓的购房需求也很旺盛，2000年人均住房面积为21.3平方米，到2006年底达到27平方米。

构建和谐人居通过两个目标来实现，这是1996年联合国在伊斯坦布尔召开的人居大会上提出的，第一是“人人享有住宅”，第二为“快速城市化进程中的可持续发展”。宋春华说，中国政府积极响应这两个目标，无论是房地产业也好，还是装饰行业，解决好中国人的住房责无旁贷。首先是“居者有其屋”，就是让人人都有房子住。其次就是要保证“屋者优其质”，让人人都能住上好房子。

房子不合适，87%的人不会买

当前对房地产市场有各式各样的说法和判断，首当其冲就是房价问题。宋春华介绍了今年上半年对北京、广州、上海等6个重点城市做的一个调查。

该调查结果显示，认为房价虚高的占到86.2%，认为不是虚高的7%，说不清楚的6.8%。对于房价为什么这么高，36%的人认为是开发商追逐高利润所致，31.6%的人认为是政府调控失败，也有23%的人认为房子还是供不应求，还有9.4%的人表示不清楚。而从房价的发展趋势看，46.3%的人认为房价要往下跌了，42% 的人认为只涨不跌，11.7%的人觉得说不清楚。对于买不买房，有56%的人表示如果再涨就不买了，31%的人说如果工资的增长速度低于房价的涨幅，就放弃买房，只有8.3%的人认为涨不涨都坚持买房，还有4.7%的人在观望。也就是说，没有合适的房子的话，87%的人将会放弃买房。

在这个民意的后面，宋春华认为，有几个主要问题值得重视。首先是房子的高空置率。仅从增量的空置面积来看，2006年就有1.4亿平方米的空置面积，其中住宅有8000万平方米。而且，人均拥有住房面积虽然在提高，实际的占有却是苦乐不均。商品房价格的上涨幅度总体在趋缓，但是少数大城市的涨幅仍然偏大，房价收入比超出合理的范围（即3-6倍），达到10多倍。国家的有关政策虽然对房型进行了严格限制，如90平方米以下的房子要占到70%，但是对每个人购房的总量并没有限制，因此对抑制投资、遏制投机作用并不明显。市场炒作，哄抬房价，欺诈坑骗等行为还缺乏制度性的约束和法律的规范，买房者还存在贪大、超前、摆阔等不健康的消费心理。住房的综合品质也仍然有明显的不足，特别是在生命周期和节约资源能源方面和发达国家的住宅有不小的差距，这是中国住宅的软肋。

中国模式：3口之家90平方米

中国的住宅模式到底该是什么样？宋春华也提出了自己的观点。

他认为，住房的商品化、社会化的基本原则必须坚持，在此基础上要大力发展普通住宅，支持广大群众的自住型消费需求。1998年的房改切断了福利分房，买房到市场的基本改革思路不能变。而且要大力发展普通住宅，因为大量的工薪阶层、中等收入者占到70%-80%，所以主要应为他们提供相应的房子。目前住房投资过多造成了供不应求，因此，增加供给不是增加这部分的供给，而应该增加自住型消费的普通住宅的供给。

宋春华说，对于中国人来说，核心家庭即三口之家的多层普通商品住宅应在90平方米左右，就相当舒适了。而对于困难群体，则应建立健全“廉租房”的制度。三口之家应控制在50平方米以下，解决最基本的住房需求。宋春华介绍了国外的做法，在巴西，政府无偿提供一套住宅的基础，这个基础是可以组装的，当地有非常好的建筑材料，人们自己动手做砖建房。泰国的曼谷也有经济适用房，叫“仁爱屋”，如果在市中心为30平方米，要是住在郊区，就可以到50平方米。因此他认为不能“一个数”管全国，不同地域应有不同标准，需要进一步细化。

节能住宅是今后重点发展方向

一个好的住宅，需要通过适用、环境、经济、安全、耐久5个方面的性能认定。而中国的住宅更应该在节能上做文章。

宋春华在接受记者采访时说，建筑能耗占到总能耗的27%，如果再联系行业的上、下游，能耗要达到40%，因此降耗减排任务重大。除了建筑本体，还有节能设备的到位。在这方面我国的技术已经很成熟了，但关键的是引起更多人的重视。

他认为，精装修房是一个方向，既节约能耗，也节省百姓的费用和精力。节能设备的安装也需要多动脑筋。在伦敦郊区有一个“零能耗”小区，可以利用太阳能发电，去供给电动汽车；屋顶上面装有风帽，可以回收50%-70%的热能；洗手的水可流入水箱中供冲厕所用。同时，对老房子要充分利用，不能动辄拆除。我国的规定是建筑至少要用50年，其实可能不到30年就拆掉了，但是欧洲有的地方房子使用寿命可达到100多年。像挪威首都奥斯陆有一个粮食大统仓，不用了，通过招标改造成为一个大学生的公寓，有卫生间，厨房，起居室，还有集体的洗衣房，公共活动空间等，让废弃资源重新利用起来。