全美房屋建造协会主席大卫·帕斯力认为，美国200万陷入次级贷危机的家庭中将有70万面临破产

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9月21日，北京饭店，在全国工商联房地产商会主办的“国际住宅协会（IHA）2007年中会议”上，第一次来中国的全美房屋建造协会主席大卫·帕斯卡（David Pressly）发言称，现在全球都很关注美国的次级贷，有许多人不了解真实的情况而产生了误解，他有必要在这里澄清一下，美国的次级贷问题没有人们想象的那么严重。

在接下来对大卫的专访中，记者了解到这位在美国地产行业享有很高声誉的人，一生所做的最重要两件事就是：推广绿色建筑和致力于解决次级贷危机。

记者：据报道，美国的住宅市场正在走下坡路，你能介绍一下相关情况吗？

大卫：美国住宅市场的确正在走下坡路，我想提供一些关于这方面的细节，美国新住宅销售与单家庭住宅建设经历3年创记录发展后，在2006年，市场开始放慢脚步。我们已经想到会有这么一次减速过程，因为市场没有办法支撑这么快的发展步伐。    

记者：这一状况与次级贷有关系吗？

大卫：近期，大家都比较关注美国次级抵押贷款的问题，的确，这一问题狠狠打击了美国房地产市场，拖欠情况与抵押赎回权取消情况开始上升，贷方缩紧放贷标准，从而合格买家减少，新房屋销售与生产遭受重创。    

记者：能具体介绍一下次级贷吗？

大卫： 次级住房抵押贷款主要是对信贷风险比较高———基于较低的信用评级分数与较高的债务收入比的借款人推出的一种抵押贷款方式。在2003年到2006年间，美国次级贷市场发展迅速，在2006年，次级贷占到所有住房抵押贷款的五分之一。    

记者：当前发生的真实情况如何？

大卫： 实际情况没那么糟糕，很多有关次级贷的严重后果是人们根据现实情况想象出来的。从NAHB调查的数据来看，全美约有200万家庭陷入次级贷危机当中。其中1/3可以转为正常贷款；1/3符合政府解救条件，将由联邦住房局（FHA）提供救助；另有1/3的家庭，约70万家庭将面临破产或被银行收回房屋的境地。目前美国政府正在研究办法，帮助这70万家庭渡过难关。

当然，次级贷问题的确给美国房地产市场带来一定的冲击。华盛顿、佛罗里达、内华达、亚利桑那、加利福尼亚等州的房价已经开始出现下跌，全美房地产市场停止了连续三年上升的势头，33%的美国房屋开发商出现了销售率下降问题，平均销售率下降了32%，销售登记率则下降了一倍。    

记者：次级贷问题会演变成金融危机向世界其他国家蔓延吗？

大卫：我认为如果采取及时有效的措施，次级贷危机是可以控制的。2003年到2006年发生的次级债很大一部分都进行打包卖给抵押担保证券市场，而这些证券一般都分份额进行销售，抵押担保证券发行的份额经常打包到范围更广的抵押债务债券（CDO）与结构性投资工具（SIV）之中。这一证券化过程把美国次级债投资扩展到全球范围，信贷风险在这一过程中会扩散开来。NAHB调查的数据表明，美国抵押贷款资产池中约1/3部分是中国政府及机构购买的，而这些资产背后是用房屋抵押做贷款支持的美国家庭，一般被视为优质资产。    

记者：发生次级贷危机的原因到底是什么？

大卫：首先是美国房贷金融产品创新过度，资信评估失去控制。其次，美国房价连续上涨，投资之风盛行。随后，房价下跌和房贷标准提高是次级贷问题发生诱因，而取消抵押赎回权将这一危机蔓延。具体来说，次级贷产品允许贷款购房者在前两年以低于正常贷款很多的利率还款，并且贷款审批条件很宽泛。其实所有利用次级贷产品购房者都很清楚两年后他们要每月支付的利息水平会调高，而且会高于正常贷款水平，但当时美国房市很好，房价连续上涨，很多人就是在利用次级贷产品搞投资。    

记者：政府在次级贷危机当中都做了哪些工作？

大卫：美国联邦政府于日前降低了贴现率，进一步增加银行的流动资金。据我所知，美国国会刚刚授予了美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）、美国联邦住宅贷款抵押公司（Freddie Mac）一定的权力来解决次级贷危机。加上联邦住房管理局（FHA），三家机构的共同目标是为那些深陷次级贷危机的家庭提供贷款帮助。    

记者：对于这次危机，你个人认为会持续多长时间？

大卫：NAHB预测，到2008年第二季度，单家庭住房开工数将探底回升，之前将逐步恢复，全年将建造94万套。而2005年单家庭住房开工总数达到了顶峰，为170万套，2006年接近150万套。关于房价走势，整体看美国的房价会降，但对于个别比较发达的城市，如纽约、华盛顿等地区的高档物业价格仍有小幅提升。从长远来看，我觉得，美国的住宅市场将从2008年中期开始转暖。

■ 印象·记者

严谨 专注 谦和 风趣

此次采访的主人公———全美房屋建造协会主席大卫·帕斯力是个不折不扣的美国人，并且第一次来中国，一句中文都不会说，这给我们的沟通增加了难度，现场除借助北京悦尔翻译中心翻译人员的帮助之外，记者和大卫最直接的互动只能靠眼神。

尽管年过五旬，但头发白了一多半的大卫仍然非常有激情，也很专注，提问时，他的眼睛紧紧盯着记者，半天都不眨一下，对他认为感兴趣的话题发表自己的看法，夸问题提得很好。大卫的思维很严谨，但不失风趣，当记者问其对“中国政府保障房政策”有何见解时，他回答自己第一次来中国，这个问题让他想得头发全白了也给不出一个满意的答案。

大卫很谦和友好，尽管他在美国身居高位，但是很容易让人接近，并且愿意为对方着想。现场会务人员提醒采访时间已到时，大卫表示很愿意与记者沟通，可以把时间延长一些。

朋友·印象

前美国规划局局长饶及人：我在美国做规划局局长的时候，常常同大卫一起讨论美国房地产市场的一些情况，大卫是一个非常专业的人，作为全美房屋建造协会的主席，大卫对美国地产市场向更理性的方面发展，有着很大的贡献，现在美国发生了次级贷危机，大卫也投入大部分精力，去为解决危机尽自己的责任，我现在回到国内，和大卫还是常发邮件，打电话。

全国工商联商会会长聂梅生：作为一个国际友人，大卫给我的第一感觉就是他非常友好，而且很健谈，也很专业，美国房产市场已经发展了几百年，是一个非常成熟的市场，也积累了一定的经验，我在与大卫的沟通中受到很多启发。

■ 理想·人物－－“让NAHB领建绿色建筑国家”

面对气候变化、能源成本增加、自然资源减少等问题，全球范围内的房屋建造商与政府机构都在研究“绿色”或节约型施工技术与材料。美国也不例外，这也决定了大卫所做的重要事情之一就是推动绿色建筑。在实际当中也取得一定效果，现在美国许多地方政府都已经把绿色原则纳入到他们的建筑规范之中了。截至目前，通过各州及地方建筑协会确立的自愿计划，NAHB会员在全国范围内已经建造了至少10万套“绿色”家园。

当然，同其他国家一样，想做绿色建筑是需要提高成本的，作为全美房屋建造协会主席的大卫也注意到了这一点，为节约房屋成本，减少购买者的压力，为了提供更为实用、更为灵活、更为便宜的方法来实现同样的目标，NAHB正在编写《国家绿色建筑计划》，这将在美国范围内用作自愿、市场导向的绿色建筑模板。

大卫透露，新计划将以《国家绿色建筑方针》为基础。将考虑到住宅地块、资源利用、能源与水效率、室内环境质量、耐用性、维护方便程度，以及建造商对房屋所有者的教育程度。通过使用这一可以承受的国家计划，美国的建筑商可以向房屋买家提供绿色住宅，即使在没有当地住宅建造协会发起计划的地方也可以进行。《国家绿色建筑计划》还包括一个交互式的在线认证系统，供建筑商与认证人使用的其他工具与资源，以及一个国家绿色建造商与绿色住宅登记处。

大卫还透露，NAHB去年出版的《国家绿色建筑方针》也是新《国家绿色建筑标准》的基础，这一标准将在2008年初发布。这一标准是NAHB与国际规范理事会共同合作的结果，将作为模型规范的一部分。据透露，NAHB研究中心是美国顶级住宅建筑开发试验与研究机构，也参与到这一标准的编写工作之中。用大卫的话说，自己的理想就是在住宅建设与改造方面，让NAHB引领创建一个绿色建筑国家。