· 仇保兴：灾后重建生态城镇纲要 · 绿色建筑 光伏应用锋芒现 · 瑞士的清洁能源之道 · 智能建筑行业前景广阔 · 将建筑节能进行到底 · 路灯节能大有文章可做 · 仲继寿：新建筑未来发展如何利用太阳 · 风电、太阳能可解电荒？

近年全球气候变暖问题的越加严峻，温室效应不断加剧，环保已是不得不关注的主题。而建筑行业是节能减排的主要支撑行业之一，本次会议旨在针对我国现代房地产行业中的能耗问题，引起政府、企业和还个人积极的参与和关注，发动社会的力量，共建美好明天。

近年，中国房地产行业的发展大大超过了人们的预期，整个行业正疯狂的吸纳中国两代人的财富，在加对上人民币升值预期看好，大量国际热钱也争相进军中国房地产行业，妄图分得一杯羹。房地产行业不仅成为国民经济中的巨无霸，更是在我国轰轰烈烈来了次真正的财富再分配。房价问题，吸引了全中国人民的眼球，中国房地产行业，引得全球资本狂流口水，而背后对建筑品质的真正关注与考量却被大多数人忽略了，节能环保问题更少被谈起。

好在这两年国家通过政策引导，使得房地产开发门槛有所提高，资金及能力不足的开发商正被市场逐步淘汰。实力房地产开发企业在注重品牌塑造的同时，必然对建筑自身品质给与关注。“可持续发展的建筑”不仅仅是开发商突破市场宣传的一种姿态，也正成为高品质物业的代名词。

“作为国民经济支柱产业之一的房地产业在促进节能减排方面有着重要的作用，目前建筑能耗、工业能耗、交通能耗已经成为我国能源消耗的耗能大户，其中建筑能耗包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等，约占全社会总能耗的30%，建筑能耗伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，这个比例仍在呈急剧上扬的趋势。因此房地产和建筑领域节能减排名声大起，影响着全社会的发展。对于降低大气污染、改善人居环境有着重要的意义，推动节能减排为国家科学发展观念合乎持续发展的战略实施做出了积极的努力，也是房地产业永不消失的责任。”

我国现有商用物业能耗巨大是普遍现象

与居住建筑相比，商用物业等公共建筑有着更大的节能空间。但是由于观念的落后，商用物业的高能耗在飞涨的房价问题和让人眼花缭乱的营销手段下被掩盖了。

在本次会议上，建设部科技司副司长武涌先生介绍到：“大型公共建筑也就是说单体建筑面积在2万平方米以上的建筑就是大型公共建筑，这个大型公共建筑在占全国建筑总面积的4%，但是它的耗能量却占了总的建筑耗能量的22%，也就是说它单位面积的耗能量比一般的建筑高了5倍，实测的结果有高5倍的，甚至还有高10倍的。”据分析，国内商用物业公建消耗是欧洲国家公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。在建筑耗能方面，与发达国家相比，钢材消耗高出10％-25％，卫生洁具的耗水量高出30％以上，而污水回用率仅为发达国家的25％，水泥能耗高于世界先进水平50％。

数字是触目惊心的，实际情况更引起人们的忧虑。特别是在各个宏伟气派的写字楼里，较大的平层面积使得室内通风情况较差，密闭性造成室内二氧化碳增多，不能有效地排出。此外还存在电脑过于密集，复印机等现代办公用具使用带来的能耗污染问题。在强调生态、环保的今天，一些公共建筑采取摆放绿植，希望在保证美观之余更调节人们紧张的工作氛围和节奏。然而，往往由于室内非正常的温度、湿度问题，大多数植物都明显“水土不服”，不用多久叶黄枯萎，难逃厄运，只能定期更换，这也使得公司办公成本增加。另外，中央空调系统的普遍使用，还导致细菌容易大量滋生繁殖，形成“二次污染”。据调查显示，大多数在写字楼内的工作人员反映室内空气污浊、易出现疲劳、头晕等想象。

此外，公用建筑的高能耗和相应废水废气的排放，也对周边资源、环境造成了一定的消耗和污染。

政府不断加大建筑节能环保监管力度

针对公用建筑能耗问题，政府近年出台了各种政策法规，例如2005年颁布并实施的《公用建筑节能设计标准》，是有关公共建筑节能设计的综合性国家标准，规范了建筑备案施工、监理及验收各个环节上对建筑节能的控制。除了强制性的规范标准，我国还建立了绿色建筑与节能建筑的税收和收费优惠制度，以实现在2020年新建建筑节能65％的目标。此外，有关专家介绍：“我们国家刚刚通过的节约能源法已经明确规定，开发商在销售房屋时必须要明示耗能量的指标，要把耗能量指标、采取的节能措施记载入合同和售房的住宅保证书，要明示公布。”而“经过第三方进行测评，开发商依据测评的结果进行标识，未经标识的不能销售，并且要承担相应的法律责任。” 通过这种方式保证开发商及设计、施工单位对建筑节能工作的责任。强制性与人性化的标准相继颁布实行，体现了政府对待公用建筑高能耗问题的关注及改善现状的决心。

纵观中国商用物业现状，高能耗现象普遍，建筑节能工作进展缓慢。大多数个人和企业观念还比较落后，要改善这种现象除了加强监管和执行力度，还要注意对节能环保概念的长期有效宣传，使得“更多的房地产开发商开始讨论企业的社会责任感”，“一个企业的社会责任感是来自于各个方面，资本市场以及国际准则、地区政策，在不断获得利润的同时，我们也在讨论如何改变企业的形象。”

现代商用物业的节能依赖于新技术的采用和有效的物业节能管理

“我们建筑能源的消耗差不多占到32%，而建造我们建筑用的材料、产品大概占到13%，这两样的结果占到我们全社会能耗的45%，可见建筑能耗对于节能的机会的决定性很强。”

商用物业建筑的节能是系统工程，一方面建筑建造和设施要采用高新节能环保技术，另一方面物业管理过程中更要有“节能管理”的概念和措施。

就建筑材料和设施方面的节能环保来看，建筑外墙、空调系统等在新兴节能环保技术的采用上已引起较大的关注。

对于一栋建筑来说，外墙保温技术是否做好是节能的重点。而现代的大型公用建筑，出于功能与设计的需要，多采用玻璃幕墙设计，这就使得“光污染”现象严重，且对建筑保温与密闭也带来了较大的技术难度和挑战。可喜的是，随着Low-E玻璃幕墙产品在市场上的迅速推广，新兴大型公建项目多采用这一技术，建筑外墙的节能保温得到了很好的解决，“光污染”现象也有所缓解。

Low-E玻璃幕墙相对普通的玻璃幕墙主要优势较大，具有节能，低辐射，高透光，减少噪音的优点。Low-E玻璃幕墙在平板玻璃表面镀覆特殊的金属氧化物薄膜，使照射于玻璃的远红外光被膜层反射，从而降低玻璃的热辐射通过量。不但可以避免光污染问题，甚至可以达到热辐射透过率低于40%，可见光透过率高于70%的指标，综合节能效果良好。

另一方面，“采暖、空调这些能耗占到建筑能耗的55%”，如何合理使用空调系统，即保证室内适宜温度的同时又要有足够的新风？在大型商用物业项目中，传统的开窗通风做法，不仅不能改善室内空气质量，还造成了对能源的浪费。“节能减排”大会上，人居环境委员会副主任开彦教授，向我们介绍了带热交换的窗式新风机，“不仅有很好的补充新鲜新风的可能性，也可以进行冷热交换。把室内的空气热量能够保持到80%左右，除了这个，还可以加上室内的设备，保持室内良好的湿度。”

此外，通过对一些新近建造的大型写字楼及公建项目的了解，电梯系统、照明系统中均有相应高新节能技术采用。如电梯的群控休眠等待功能，照明系统通过局部控制来达到节能效果。

相信通过新兴技术节能功能设计方面的控制，并加快促成整个商用物业领域里面建造技术的更新换代，能有效改善商用物业整体大能耗的现状。

另外，物业节能管理的作用也不能小觑。大环境来说，有效的节能管理，可以减轻能耗，促进整体物业环境的改善；而针对企业来说，物业节能措施带来的办公成本节约，也成为其选择办公地点的重要条件。在物业费用中，能耗的费用占到了大部分。在当今全球能源紧张，费用上涨的大趋势下，商用物业的节能化已成为业主的需求所在，也是未来物业发展的主流。

2008年奥运会即将到来，中国作为东道主，希望外国友人看到的不仅是一座座耸立的高楼，更能从建筑设计细节及管理上看出中国在节能环保上的努力及成效。商用物业可持续健康地发展，是政府、开发商、物业管理公司乃至入驻企业的责任，也是市场的要求。

延伸阅读：

写字楼潜藏“ 健康杀手”

纽约写字楼的“绿色”风潮

2007写字楼地产发展呈现的七大趋势

更多内容进入： 绿色地产

更多讨论进入：建筑节能实践版块