规划局发文限高，公寓式办公楼“买一送一”将成过往——
LOFT，英文原意是指“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。而现在人们所言的LOFT，指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。这一含义诞生于纽约SOHO区。
目前，上海小户型写字楼的销售市场中，LOFT这个洋概念已被改良成“买一送一”。这一概念的引入，使得原本同质化竞争日趋严重的小户型写字楼市场中又出现了新的“商机”——但凡批出5米以上层高的小户型写字楼，在销售时基本都能以“NIMI LOFT买一层、送一层”的卖点迅速售罄。
但是，“商机”有限，转瞬即逝。
近日，上海市规划局公开发文，不仅对公寓式办公楼的层高进行了限制，而且对于已投入使用的“MINI LOFT”中，“送一层”的部分也有可能被“拆违”。一位资深业内人士认为，这一规定将在一定程度上限制开发商在商业用地上将物业分割成小户型出售。
规定 层高不得超过4．5米
上海市规划局12日发布《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》（下称《意见》），明确要求今后所有公寓式办公建筑层高控制在4.5米以内，此类建筑今后将严格禁止擅自内部插层建设行为。市规划局相关人士表示，《意见》的出台，是《上海市城市规划管理技术规定》、《办公建筑设计规范》相关文件对建筑层高要求的再度重申。今后，将“买一层、送一层”作为宣传卖点的公寓式办公、酒店式办公等项目将被叫停。
《意见》中规定，凡未核发《建设工程规划许可证》的项目，在批“公寓式办公”建筑层高时应按不超过4.5米控制。也就是说，目前已进入审查通道的公寓式办公项目，若原申请的规划中建筑层高“超标”，或将被要求重新修改规划方案。
另一方面，对于目前已核发《建设工程规划许可证》的在建公寓式办公建筑，《意见》要求相关部门加强规划监督检查，在规划竣工验收中严格按批准图纸复核，禁止擅自内部插层建设的行为。对已竣工使用的公寓式办公建筑，规划部门应配合房地、税务、工商及消防等部门加强建筑使用管理，对使用单位或业主擅自插层、局部增加建筑面积的行为应予纠正。
对象 针对出售型办公楼
记者发现，从《意见》内容来看，其限制对象仅限于公寓式办公建筑，并未涉及其他建筑类型。而根据《上海市城市规划管理技术规定》及《办公建筑设计规范》，所谓“公寓式办公楼（apart-ment-officebuilding）”是指单元式小空间划分、有独立卫生设备的办公建筑。此类建筑一般由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。
如果以商业用地上分割成小户型并带有卫生间入户的写字楼来定义“公寓式办公”，那么，目前上海常见的“酒店式公寓”、“服务式公寓”项目，都应在此次出台的《意见》限制范围内。可以发现，此类将整层办公楼分割成小户型、并有卫生间入户的写字楼基本都是出售用途。
“这次限高只针对公寓式办公，可能是考虑到这类产品的问题较为突出。因为，纯商业办公类物业的层高限制很宽，是5.6米，但就我审批的项目中，很少有开发商上交审批的规划会达到这么高的标准，一般都是正常的3米多。”一名区规划局内部人士表示，目前市场上卫生间不入户的办公物业多为持有出租型物业，很少散卖，“送一层”的情况自然也比较少见。
“此举将在一定程度上限制开发商将商业用地上的建筑分割成小户型出售。同时，限制了层高，也就等于在一定程度上限制了这类产品的市场。因为没有了‘LOFT’的概念，这类产品将再次回到同质化竞争的起点上去。”一位资深专家如是分析。
原因 抓税收是主因之一
记者经过整理发现，目前上海以“稀缺层高LOFT”、“一层价格、二层享受”作为卖点的分割式办公项目不在少数。开发商们也很乐意在“小户型”、“挑高”的房型上贴上“LOFT”的标签。如，位于闸北大宁的宝华现代城写字楼项目，将“5.4米稀缺层高”、“小复式办公空间”作为其宣传的卖点；位于浦东金桥的禹洲金桥国际项目实际产权性质为50年的商办用房，在作为酒店式公寓项目推出市场时，打出了“挑高5.3米的MINILOFT单元”的宣传口号；杨浦五角场的财富国际广场由于部分楼层挑高5.55米，号称“可自由组合、分割使用”。另外，包括浦东慧谷boss、静安创展、普陀尚诚国际、宝山尚景天地、虹口海上海LOFT等在内为数不少的办公项目，由于层高均在5米以上，都位于《意见》限制范围内层高“超标”的项目之列。
“其实，复式的房子本身并不存在什么隐患，但是不按规划设计而擅自加插的楼层就会有安全问题。”对于禁止内部插层的规定，市规划局相关人士表示，擅自内部插层属于建筑违章，存在安全隐患，一直以来都不被允许，此次《意见》提及，也是想起到强调作用。同时，这类超高层高的办公建筑，对规划指标的严肃性、建筑节能、使用的合理性以及物业管理、工商税收等部门的管理也带来了一定的影响。
业内人士认为，“规划指标的严肃性”所指的应该是“名义容积率和实际容积率”的问题。他表示，这种产品在经过插层后，项目的实际容积率变高了，也就是实际建筑面积增加了。而纵向隔层还将牵涉到税收问题。“开发商持有出租型物业不涉及土地增值税，但出售型物业需缴纳土地增值税，而这个税费是按照建筑面积来累进的。‘MINI LOFT’的开发商一方面以较小的销售面积避税，另一方面又以实际容积率‘买一送一’的借口提高销售单价，占尽了好处。”
记者手记 “拆违”有难度
据了解，《意见》第三条要求，对已竣工使用的公寓式办公建筑，规划部门应配合房地、税务、工商及消防等部门加强建筑使用管理，对使用单位或业主擅自插层、局部增加建筑面积的行为应予纠正。如此一来，《意见》所牵涉到的范围将相当广泛。
某区规划局工作人员表示，“这就不单是规划的问题了，和群租的隔间一样，这将牵扯到具体的‘拆违’工作。”
从该文件来看，今后此类办公项目层高的报批将被限制在4．5米以内，并且，该区目前正在对擅自插层的建筑进行“拆违”工作。也就是说，目前已经交房入住、分割装修好的“超标”公寓式办公项目将会面临被“拆违”的可能。
不过，由于“MINI LOFT”在开盘时都会高调宣传，大部分人都能或多或少地举出身边的类似案例。看来，如此大的产品规模将会给相关部门的纠正行动带来一定难度，而纠正后的保持也是需要注意的重要问题之一。对此，我们拭目以待。
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